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Projeto de Lei 1.179/2020 e seus reflexos na vida condominial

Por Anderson Machado*

Na última sexta-feira dia 03/04 foi levado para o plenário do Senado Federal o PL 1.179 para votação e dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Foi apresentado pelo senador Antônio Anastasia ), visto que faz parte de um esforço conjunto do Legislativo e do Judiciário para amenizar os reflexos jurídicos da pandemia do coronavírus (Covid-19) e aprovado o texto substitutivo da relatora a senadora Simone Tebet que alterou alguns artigos do PL citado.

Ressalto que, esse PL não revoga nem altera leis, apenas suspende a vigência de diversas delas por sugestão dos tribunais superiores e foi apresentado para mudar pontos do Direito Privado e suspender dispositivos até 30/10/2020, e visa ainda atenuar as consequências socioeconômicas da covid-19, de modo a preservar contratos e servir de base para futuras decisões judiciais. A proposta segue agora para votação na Câmara dos Deputados!

Diversos são os temas tratados nessa PL, contudo nessa matéria discutiremos no texto substitutivo apenas os artigos 11, 12, 13, 14 e 15 que regulam as relações em condomínios. De uma maneira geral podemos interpretar que o síndico terá poderes emergenciais para realização de assembleias virtuais, restringe a utilização de áreas comuns, restringe ou proíbe a realização de reuniõesfestas, uso do estacionamento por terceiros e permite obras de natureza estrutural e de benfeitorias necessárias.

Cabe esclarecer que, o PL amplia os deveres do síndico ora elencados no artigo 1.348 do CC/02, além de criar novas possibilidades, todavia alguns cuidados devem ser tomados, pois a subjetividade do PL pode gerar calorosas discussões. O texto diante do que está sendo proposto em alguns pontos, não foi a mais adequada, dentre eles chamo a atenção as assembleias virtuais (Artigo 12) e a natureza das obras (Artigo 11 parágrafo único), a fim de evitar futuras nulidades.

De acordo com o artigo 12 do PL substitutivo aduz que, a assembleia condominial inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Dr. Anderson Machado, advogado e especialista em direito condominial e imobiliário afirma que não existe no ordenamento jurídico e nem nas Convenções um regulamento sobre a assembleia virtual, e assim como o PL nesse artigo 12 é generalista sem trazer qualquer regulamentação. Ainda que o PL autorize temporariamente esse tipo de assembleia diversos cuidados devem ser tomados, a fim de que possa gerar segurança jurídica desse ato em si, dentre eles:  A) Como funcionará a lista de presença?  B) As pessoas que estavam presentes na assembleia presencial podem votar e/ou mudar seu voto no espaço virtual? C)  Como serão validadas as deliberações da assembleia virtual do ponto de vista legal? D) A procuração virtual ou impressa? Digo em relação a manutenção e coleta antecipada de documentos de representação; E) A validade do voto será através de utilização do certificado digital?  F) Os sistemas de votações virtuais deverão registrar a presença, mediante senha de acesso, e como controlar os votos? G) Deve haver um sistema à prova de fraudes? H) Há a possibilidade de auditagem de votos; I) E o treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos de que forma isso irá ocorrer? (Mudança de cultural no condomínio!)

Igualmente é imprescindível verificar como ocorrerá esse ato, como por exemplo, haver de forma descuidada a votação por via whastapp, como fiquei sabendo esses dias do ocorrido num condomínio de 430 unidades, que realizou uma assembleia virtual dessa forma, e que com certeza será passível de impugnação judicial. Por isso todo cuidado ainda é pouco! Daí a importância de alterar a Convenção e incluir esses regramentos específicos, mesmo que após o prazo para o fim desse PL transitório.

No tange as obras me preocupo com o tipo de obra elucidado no texto do artigo 11 que afirma:  Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe: Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

O conceito de benfeitorias necessárias é muito abrangente esubjetivo dependendo do caso específico, e gera mais uma insegurança jurídica, pois para a letra da lei benfeitoria necessária significa as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração. Sendo assim o texto deveria incluir a exceção para obras de natureza estrutural e urgentes, diante da situação que estamos vivenciando. Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias” o que para o legislador existe um diferença gritante e com quórum específicos. Ressalto que, inclusive diante da Pandemia já existem diversas decisões no Judiciário concedidos através de tutela antecipada a suspensão dessas obras em condomínios nas áreas comuns e inclusive nas áreas privativas.

Por fim caros leitores, diversos outros pontos poderíamos redigir no que tange ao PL, porém preferir nesse matéria focar nesses dois pontos mais polêmicos, e que por si só irão gerar diversas divergências na esfera condominial. Nesse tempo de tantas mudanças recomendo sempre a orientação de um advogado especializado em Direito Condominial, para que possa dirimir todas e quaisquer dúvidas, visto que com as orientações corretas possam evitar futuras demandas judiciais.

*Dr. Anderson Machado, é um advogado especialista na área condominial e imobiliário, palestrante, consultor e presta assessoria jurídica preventiva para todos os tipos de condomínio sejam eles residenciais, comerciais, mistos e shoppings centers e inclusive para rede de hotéis em todo Brasil.

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2 thoughts on “Projeto de Lei 1.179/2020 e seus reflexos na vida condominial

  1. Boa noite Dr. e ABRASNCOND.

    Gostei muito da explicação, foi esclarecedora.

    Parabéns pela matéria!!

    Grata.

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