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Redução de valor da cota condominial em época de isolamento horizontal

Por Ronaldo Trevisan Vieira*

Neste momento de isolamento horizontal em que nos encontramos muitas pessoas estão com dificuldades para honrarem seus compromissos devido a impossibilidade de abrir o próprio negócio, pela redução de salário ou pela perda do emprego, e isto inclui pagamento do boleto das despesas do condomínio.

Ante isto, alguns moradores de condomínio questionam se o síndico pode reduzir o valor contido no boleto para pagamento das despesas do condomínio devido para cada unidade.

Destaca-se que o dever de pagar despesas de condomínio imposto aos condôminos está esculpido no Código Civil, em seus artigos 1.336, I, 1.341 e 1.342, na Lei 4.591/64, seu artigo 9º, §3º, “j”, além do estabelecido na Convenção do Condomínio.

Portanto seja pelo estabelecido no Código Civil (fração ideal), pelo determinado na Lei 4.591/64 (fundo reserva) ou pelo meio instituído na convenção (cota condomínio e rateios extraordinários) com a devida aprovação em assembleia, o condômino tem o dever de pagar.

Doutro bordo, o mesmo Código Civil que impôs a obrigatoriedade de o condômino pagar a cota condominial estabeleceu ao síndico, em seu artigo 1.350, o dever de aprovar, anualmente, o orçamento das despesas condominiais ordinárias que serão rateadas entre os condôminos e inseridas nos boletos.

Sobre as despesas extraordinárias, estas serão objeto de deliberação e aprovação (ou não) em assembleia geral de condôminos (1.355 CC) na medida de suas necessidades, sempre respeitando o quórum obrigatório.

Então podemos concluir que cabe ao síndico levar ao conhecimento e deliberação da assembleia, devidamente convocada, a previsão orçamentária para o ano, ou seja, qual valor cada unidade deverá pagar e por quê. Do mesmo modo cabe, também, a ele levar a deliberação e aprovação (ou não) da assembleia as despesas extraordinárias, mas neste caso sempre que necessário.

Sendo aprovadas as despesas condominiais seu pagamento torna-se obrigatório para todos, mesmo aqueles que não estiveram presentes na assembleia e não votaram, sob pena de tornarem-se inadimplentes e sofrer as consequências disto.

Destaca-se que esta previsão orçamentária pode ser revista a qualquer tempo, mediante nova assembleia devidamente convocada com vistas a rediscutir o valor em vigor.

Para aumentar o valor das despesas condominiais anteriormente aprovadas o síndico deverá não só justificar, mas, também, convencer a assembleia que se trata de um ato necessário à sobrevivência do condomínio ou que houve algum imprevisto. Por exemplo houve uma inadimplência acima do previsto; houve erro na previsão anterior; necessidade de maior número de funcionários para melhorar a segurança; entre outros. E se aprovado aumenta-se o condomínio, se negado mantem- se o valor atual.

No que tange a redução do valor das despesas condominiais o procedimento é o mesmo. Basta o  síndico  convocar  a  assembleia  com  a previsão  orçamentária  e  convencer  aos  presentes  sobre  a  necessidade  de   sua redução, o que convenhamos não seria necessário muito esforço.

Assim, cabe ao síndico apresentar a previsão orçamentária, seja para as despesas ordinárias, seja para as despesas extraordinárias do condomínio e a assembleia deliberar sobre sua aprovação (ou não).

Portanto, a aprovação da assembleia é obrigatória para que o síndico possa aumentar ou reduzir o valor das despesas condominiais.

Evidencia-se notória existência de vedação legal impedindo o síndico de aumentar ou reduzir o valor das despesas condominiais unilateralmente, ou seja, sem que haja aprovação da assembleia.

Reduzir o valor das despesas condominiais, além de ser um caminho muito arriscado que somente deve ser percorrido se houver extrema necessidade ou se houver evidente excesso no valor cobrado, ainda deve estar embasado em um planejamento muito bem elaborado, com amparo em conhecimentos sólidos acerca da situação financeira e contábil do condomínio.

O risco torna-se mais amplo quando questionada a possibilidade de redução do valor da cota ordinária de condomínio. Trata-se das cotas de custeio e referem-se ao pagamento dos serviços rotineiros de manutenção e administração do condomínio. E se reduzidas de forma inapropriada pode levar o condomínio a sua derrocada.

Porém, no intuito de ver o valor dos seus boletos reduzidos alguns condôminos questionam a possibilidade do fundo de reserva acumulado ser utilizado para cobrir parte do valor da cota condominial, neste momento de crise e incertezas.

Uso do fundo de reserva acumulado é permitido quando há uma emergência para o condomínio em si, seja ela provocada diretamente aocondomínio (caiu muro) ou por fato de terceiro que o afete (pandemia). Não basta, portanto, que exista uma emergência generalizada se esta não atingir ao condomínio.

Neste sentido usar o fundo de reserva acumulado sob forma simplória de redução do valor das despesas condominiais a serem pagas pelas unidades seria uma forma de desvirtuar o uso para o qual está destinado.

Ressaltando que caso seja necessário o uso do fundo de reserva, ante evidente urgência, como a falta de recursos no caixa, deverá, oportunamente, ser realizada assembleia para recomposição do montante utilizado.

Ainda sobre a utilização do fundo de reserva, desta vez sobre o fundo de reserva cobrado mensalmente – percentual da cota condominial, que gira entre 5% e 10% – os condôminos também indagam acerca da possibilidade de suspender sua cobrança.

Não é incomum que condomínios cujo fundo de reserva atingiu determinado patamar – entre uma e duas vezes o valor previsto para arrecadação mensal – deliberem e aprovem em assembleia a suspensão de sua cobrança, com pronto restabelecimento em caso de eventual uso.

Conquanto caso o síndico opte por tal decisão, de forma unilateral, incorrerá em grave equívoco, pois deixará de arrecadar fundos ao condomínio ou pelo menos, ter a expectativa de arrecadá-los, sem qualquer aprovação em assembleia.

Assim, o síndico abdicará daquilo que lhe compete descumprindo estabelecido na convenção do condomínio e nas determinações das assembleias (art. 1.348, IV CC), em evidente afronta a legislação condominial vigente, portanto, cometendo ato ilícito (art. 186 CC) e dando ensejo a sua responsabilização por isto (art. 927 CC).

No que tange a cobrança das despesas extraordinárias (art. 1.334,I), além fundo de reserva, que, geralmente, corresponde a uma obra ou serviço prestado ao condomínio, não há obstáculos a sua suspensão, desde que o síndico negocie com o prestador do serviço a possibilidade de prorrogação da parcela na qual o condomínio se comprometeu em pagar.

Havendo autorização, por escrito, do (s) prestador (es) em prorrogar as parcelas vincendas, pode o síndico, também, suspender a cobrança enviada aos condôminos, pelo mesmo prazo.

Entretanto sem autorização da assembleia ou dos prestadores de serviço é temerário ao síndico (e ao condomínio) qualquer redução no valor das despesas condominiais.

Diga-se que existe em trâmite pelo Congresso alguns Projetos de Lei que visam ampliar as reuniões assembleares com a introdução de votação por meio eletrônico. Um destes projetos é o de nº 1179/20, de autoria do Senador Antônio Anastasia, que permite, de forma transitória – até 30/10/2020 – o voto por meio eletrônico, justamente para atender este momento em que reuniões presenciais em assembleias estão vedadas.

Sendo aprovado o voto eletrônico, poderá o síndico realizar assembleia por este meio e deliberar sobre desconto nas despesas condominiais. Até este momento é recomendável que os síndicos não proporcionem qualquer tipo de desconto nos boletos dos condomínios, cuja aprovação foi deliberada e aprovada em assembleia ou está prevista na convenção ou em lei, salvo os que forem negociados junto aos prestadores de serviço.

Por outro lado, os síndicos devem rever e reduzir vertiginosamente seus gastos, renegociando contratos; diminuindo mão de obra (própria ou terceira), reduzindo aquisições de materiais e produtos, não contratando novos serviços, salvo emergenciais, entre outras medidas, sem se esquecer das necessárias para evitar a proliferação do COVID- 19.

Tais medidas visam diminuir as despesas do condomínio de modo que o valor arrecadado faça frente as remanescentes, bem como a um provável aumento da inadimplência.

Em relação aos condôminos, as inadimplências ocorridas durante o período de isolamento horizontal podem ser tratadas de forma diversa das demais, oportunamente, como a concessão de abatimento nos encargos, em percentual devidamente deliberado e aprovado em assembleia. E para não prejudicar os condôminos que pagaram encargos convencionais em seus boletos neste período, a assembleia também pode deliberar sobre a concessão de devolução dos encargos pagos por estas unidades, neste período, mesmo que parcelados nas cotas condominiais vincendas, mantendo o mesmo percentual em ambos os casos.

Entretanto reafirmamos nosso posicionamento de que qualquer medida que vise dar desconto em despesa condominial, salvo as que forem negociadas junto aos prestadores de serviço, somente deve ser tomada mediante aprovação da respectiva assembleia geral de condôminos.

*Ronaldo Trevisan Vieira, Advogado, Titular da R. T. Vieira Sociedade Individual de Advocacia, Pós Graduado em Direito Imobiliário pela EPD, Especialista em Direito Condominial, Autor de Artigos Condominiais; Sócio Titular de Administradora de Condomínio por mais de 10 anos, Membro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de SP (CRECI/SP).

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